Цена метра

Прославленный писатель земли русской реагирует на колонку про средний класс:

Я живу в Нижнем Новгороде, говорил про квартиру в Нижнем Новгороде (а так же в Рязани, Казани, Калининграде, Питере и Новосибирске; короче про квартиру в любом крупном городе, которая неприподъёмна для любого бюджетника). И потом, блин, какого чёрта я должен ехать из города, — где мои дети ходят в садик и в школу, где я работаю, где коллектив мой работает — в деревню?

Что ж, уважим лауреата.

Тем более что вопрос-то сам – по делу. Где-то года четыре назад я, как и Прилепин, тоже им задался. Откуда, собственно, такой запредельный разрыв между доходами у людей наёмного труда (даже высшей страты) и стоимостью жилья в городах? Почему, будь я хоть министром, депутатом или топ-менеджером на ставке, моя зарплата всё равно будет выглядеть жалкой на фоне галопирующей рыночной цены на метр квадратный?

Правда, в отличие от Захара, я к тому моменту уже понимал, что этот вопрос – не из тех, ответ на которые можно получить на баррикадах борьбы за светлые идеалы. Там, на баррикадах, вообще очень мало какие вопросы на самом деле можно решить; но чтобы это понять, иногда стоит, конечно же, попробовать. Однако лучше всё-таки, если есть возможность, учиться на чужих ошибках.

Лирика

Захару, судя по всему, и впрямь никогда не приходилось «бросать всё и уезжать с детьми жить из города в деревню». А вот в моей жизни такой опыт был. Причём как раз в самые лихие годы – с 90-го по 93-й. Именно тогда мои родители, московские инженеры-проектировщики, остались разом без работы и зарплаты, с парализованной бабкой и двумя детьми на руках. Я – старший сын; мне в 90-м было 11 лет. И моя мать именно в том году, взяв нас с сестрой в охапку, поехала в свою родную деревню в Курскую область, растить картошку на необъятном родительском огороде. Картошку эту мы потом переправляли в Москву мешками, на третьей полке общего вагона, за взятку проводнику в поллитра самогонки – и, насыпав в московской квартире полную ванную, ели всю зиму. И так четыре года кряду, пока у отца не начало вновь что-то получаться заработать по специальности.

Сегодня тот деревенский дом, в котором мы жили – его когда-то строил своими руками мой одноногий дед-инвалид войны – по документам записан на меня. Правда, я сам ночевал там последний раз уже лет десять назад. И не знаю, что с ним будет, когда умрёт соседская бабка, которая сейчас в нём живёт и сохраняет его в целости. Скорее всего, он обречён: огород зарастёт бурьяном, а от самого дома останутся лишь щербатые обломки стен: таких руин на нашей улице («Октябрьской») – через один.

Более того. Из тамошних детей, с которыми вместе я рвал вишни в ничьих садах и ловил на заброшенной плотине рыбу, каждый второй уже где-то в городе: кто в Воронеже, кто в Осколе, кто в Курске. Сами же родители отправили их туда – учиться и «устраиваться», а многие, состарившись, двинулись вслед за детьми. Их бывшие родные дома – теперь что-то вроде дач; но с каждым годом они ездят туда всё реже, и когда-нибудь перестанут ездить вовсе.

Я, в общем, всегда знал, что жить там, в деревне, никогда не смогу. Не только потому, что отец мой, в отличие от матери – коренной москвич во многих поколениях; да и я сам, конечно же, безнадёжно городской, и жесткий до жестокости деревенский социум на каждом шагу давал мне это понять. Само по себе это ещё бы можно пережить, как и бытовые нюансы вроде колодезного «водоснабжения», «ванны» в виде ржавого жестяного корыта, сортира домиком на улице и угольной печи-«украинки» в качестве одновременно и источника тепла, и плиты для готовки. Но вот школа, стоящая от дома за добрых пять километров исключительно пешего пути, и поликлиника в райцентре, до которого ещё и подалее будет — это уже выше сил.

И всё-таки я ни за что не мог поверить: неужели родная деревня моих предков по материнской линии – обречена?

Увы, это так.

Физика

Какое отношение вся эта эрзац-есенинщина имеет к такому прозаическому вопросу, как цена на метр квадратный? Увы, самое непосредственное.

Главная наша революция ХХ века – это вовсе не смена капитализма на коммунизм и обратно. Это радикальный переворот в бытовом укладе, изменивший до неузнаваемости само представление о стандартах качества жизни. Коммунальные блага, такие как горячее и питьевое водоснабжение, водяное отопление, централизованные канализация и мусоросбор – одна сторона этой медали; на другой стороне – блага социальные, вроде массового образования (сейчас всеобщим по факту становится уже не только среднее, но и высшее) и медицинского обслуживания (триада «первая помощь – поликлиника – стационар»). Отдельной строкой идут коммуникации: дороги, связь, общественный транспорт. И – основа основ всего жизнеобеспечения – энергосети.

Все эти сложнейшие системы, коими мы пользуемся практически «не глядя», на самом деле невероятно дороги и в строительстве, и в эксплуатации. Территория, инфраструктурно развитая до соответствия базовым требованиям коммунального и социального комфорта, сама по себе уже стоит диких денег ещё до того, как вы вообще начнёте на ней что-либо строить. Плюс к тому, такая территория, будучи уже развитой, ежемесячно сжирает огромные средства на её поддержание в таковом состоянии. Причём безотносительно к тому, пользуется кто-либо всем этим счастьем, или нет; и если да, то сколько их, этих пользователей.

Понятно, что в этой ситуации система неизбежно начинает стремиться к тому, чтобы сконцентрировать максимум людей на минимуме «инфраструктурно подготовленной», т.е. урбанизированной площади, дабы оптимизировать эксплуатационные издержки. Здесь-то и возникает феномен современного мегаполиса, с его всё увеличивающейся плотностью населения, высотностью зданий… и, конечно же, дороговизной жилплощади.

«А как же тогда, скажем, Европа?» — спросит, наверное, и писатель, и разные читатели. «Почему в крупных российских городах недвижимость уже дороже, чем на Западе (при заметно худшем уровне помянутых коммунальных благ), а доходы жителей – куда как ниже, чем там?» Но вот здесь-то и заканчивается урбанистика – и начинается собственно экономика. И начинается она с удивительного, непостижимого географического парадокса: оказывается, Европа большая – а Россия маленькая.

Экономика

Да: с точки зрения территориального развития на данный момент всё именно так и обстоит: Запад большой – Россия маленькая. И здесь – главный ключ к ответу на вопрос, «почему в российских городах так дорого стоят квартиры».

Смысл вот в чём. На любом европейском рынке недвижимости разброс цен между территориями будет хоть и заметным, но далеко не гротескным, как у нас. Человек, желающий переехать из центра Праги в какой-нибудь слезско-моравский Будишов-над-Будишовкой, конечно, ощутит разницу, но всё же разрыв будет изрядно меньшим, чем между квартирой в доме на Тверской улице и, скажем, в городе Кашин Тверской губернии. Проблема в том, что в России – в отличие от Европы – при всём обилии пространства крайне мало территорий, соответствующих современным стандартам качества жизни.

Делая список обязательных для комфортной жизни благ, я не помянул главного – возможность заработать деньги. Иначе говоря, наличие вблизи того места, где ты живёшь, сколь-нибудь достойно оплачиваемой работы. Таких мест в стране у нас сегодня мало катастрофически; и большинство из них, увы и ах, являются по совместительству административными центрами регионального и федерального уровня. Т.е. там, где сосредоточено много этой самой, во всех смыслах нехорошей и неправильной власти, экономика почему-то работает; на всех остальных пространствах, где власти дефицит, жизнеспособность хозяйства почему-то обнаруживается слабо.

Понятно, что в первую очередь именно вокруг мест роста цена недвижимости стремится к запредельным величинам, отсюда та самая «неприподъёмность для бюджетника» квартиры в «любом крупном городе». Понятно также, что цена на жильё в данном случае является в значительной степени спекулятивной, т.е. отражающей кратное превышение спроса над предложением. Так мало мест, где можно заработать – и так ещё много людей, живущих мечтой о достойной оплате своего труда! В этом и проблема «размеров России»: страна велика – а количество мест, где можно быть рентабельным – ничтожно мало.

Но сама по себе такая постановка вопроса – тупик. Тупиком она быть перестаёт лишь тогда, когда мы отвечаем вопрос: почему же всё-таки не удаётся обеспечить высокие заработки и экономическую самодостаточность во всех остальных (кроме «любого крупного города») местах, где живут ещё люди?

Итак, по порядку. Закономерность: Чем выше стоимость пакета социальных и коммунальных услуг, составляющих вместе базовый стандарт качества жизни, тем выше порог плотности заселения, начиная с которого хозяйственная деятельность на территории становится рентабельной. Иными словами: проблема сельских жителей (или жителей малого города) не в том, что они «плохо работают», а в том, что их слишком мало живёт на их территории – и из-за этого жизнеобеспечение каждого из них оказывается слишком дорогим.

Почему это было не так в позапрошлом веке? – Потому, что в позапрошлом веке не было, например, всеобщего среднего образования. Сегодня же… ну вот у меня под руками свежая статистика по Пермскому краю за 2008 год. Один городской школьник обходится краевому бюджету примерно в 20000 руб/год., а один сельский – в 55000 руб. Более чем в два раза дороже! Это означает, что каждый взрослый селянин должен работать в два раза больше горожанина, чтобы его ребёнок мог учиться так же хорошо, как городской. Похожий расклад – по всем инфраструктурным затратам, от электросетей до пенсионного обеспечения.

Но в том-то и проблема, что территорий с соответствующей плотностью освоения и заселения у нас в России – кот наплакал. И на каждой из таковых земля под строительство бесценна, а жильё запредельно дорого. Европе в этом смысле легче, потому что в этом раскладе её всегдашний бич – перенаселённость – превращается в благо.

Продолжение следует

Алексей Чадаев

Директор Института развития парламентаризма