Главная / Основной блог / Ссылки / Фейсбук / Еще про реновацию.

Еще про реновацию.

Президент, как и участники митинга, поставили во главу угла гарантии прав собственников. Но есть еще одна рамка, этим принципом не учитываемая. Это — показатель плотности заселения. Крайне тревожный момент во всей истории со сносом пятиэтажек — это риск появления на освободившихся местах застройки куда более высотной и, соответственно, резкий рост нагрузки на инфраструктуру города — от транспортной до социальной. При том, что сегодня не только Москва, но и большинство крупных городов и без того имеют с этим нешуточные проблемы — в диапазоне от парковочных мест до мусорных свалок. Было бы интересно понять — а можно ли предусмотреть на уровне пресловутого закона возможность рамочно закрепить требования по жесткой фиксации плотности заселения в реновируемых территориях. В качестве превентивного удара по девелоперскому лобби, которое, понятное дело, видит в этой истории в первую очередь коммерческие возможности.

Тут ведь вот какое дело. Как и почему реновация стала политической проблемой? Годы «уплотняющей застройки» создали у горожан определенное представление о существующей логике трансформации городской среды, во главу угла которой почему-то на практике всегда встают именно интересы коммерческих застройщиков (а не жителей, не городского хозяйства, не экономики, не экологии и т.д.). Поэтому все усилия властей представить реновацию как инфраструктурную необходимость (дома, которые отслужили свой гарантийный срок etc.) и социальное благо (переселение людей из плохого жилья в «более лучшее») наталкиваются на железобетонную уверенность: знаем-знаем. И не верим ни на грош. Почему, если раньше столько лет всегда все кончалось тем, что прямо во дворах и в парках строили башни на 25 этажей под продажу, сейчас будет как-то иначе?

Именно непрозрачность намерений и мотивов инициаторов — главное, что вызывает подозрение и, как следствие, конфликт. Никто не верит, что реальной целью является улучшение городской среды и прочее благо людей — все видят только коммерческий интерес лоббистов; возможно, его в данном случае почему-нибудь даже и нет, но каковы основания, если до сих пор многие десятилетия бал правил именно он? А предлагается ведь именно что поверить на слово. Думаю, поэтому усилия пропагандистов реновации настолько неуспешны.

Городская инфраструктура — общедоступное и бесплатное/дотируемое благо; именно поэтому в цене недвижимости такое гигантское значение имеет локация (пустых домов, построенных в чистом поле в среднеближнем Подмосковье, тысячи и тысячи). Заработок девелопера не столько в самих квадратных метрах, сколько в тех возможностях доступа к общей инфраструктуре, которые эти метры дают. Увеличение нагрузки на инфраструктуру — всегда снижение качества жизни. То есть любое «уплотнение» городской среды — уже по определению декапитализация недвижимости. В этом смысле когда говорят о попрании частной собственности — надо понимать, что уплотниловка уже сама по себе и есть всегда оно: когда рядом с вашим домом строят башню, стоимость вашей квартиры объективно падает. Там, где девелопер зарабатывает — владельцы соседних квартир теряют в деньгах.

Плотность населения Москвы сейчас — 4822 человека на квадратный километр (данные на 2014-й год). Для сравнения, в ставшем нарицательным Шанхае эта цифра — 3706 человек на квадратный километр, то есть примерно на 20% меньше. И если верно, что в результате дальнейшей уплотниловки население столицы увеличится еще на два с лишним миллиона, мы станем поистине мировыми рекордсменами — увы, отнюдь не в качестве жизни.

Но меня здесь интересует не градостроительный, а политический аспект. Он состоит в следующем: либо улучшение качества жизни, либо зарабатывание денег девелоперами. Компромисс тут практически невозможен. И весь вопрос в том, каким в итоге будет реальное целеполагание таких программ.

У нас в последние годы очень любили всяческое «частно-государственное партнёрство» — мол, частный инвестор вкладывает в проект деньги вместе с государством и имеет свой интерес. В таких случаях, как программа реновации, эта логика откровенно ущербная: нельзя мешать мух с котлетами. Государство/регион/муниципалитет хочет обновить жилой фонд и улучшить условия проживания горожан? Тогда пусть делает это и только это, исключительно за госсчет и без вкрапления — а по сути подмены — коммерческим интересом застройщиков. Прямо на уровне рамочного закона: обязать перед началом программ просчитать плотность заселения реновируемых территорий и выставить требование к проектировщикам сохранить ее ровно той, которая была. Высотность застройки при этом можно и увеличивать, но на освобождающихся за счет этого площадях — только социальная инфраструктура: магазины, школы, больницы, детские сады, дороги, паркинги, парки и т.д. И никаких новых квадратных метров коммерческого жилья.

Вот это была бы дельная поправка.

Алексей Чадаев

Директор Института развития парламентаризма