Главная / Основной блог / Телеги / Итоги – продолжение. Нацпроект «Жильё»

Итоги – продолжение. Нацпроект «Жильё»

Пора уже и собирать потихонечку. Всё-таки темой нацпроектов регулярно занимаюсь полтора года, в т.ч. передачей на Вестях – почти год. Кое-что понимаю. Иначе сейчас, когда огласили Медведева, через пару месяцев вообще невозможно будет понять, в каком там состоянии дела по существу – что с той, что с другой стороны останется одна голая пропаганда.

Начну с «Жилья», как с самой острой темы.

Три с половиной года назад, когда я написал в РЖ статью с подзаголовком «Почему ипотека может стать лохотроном», по мне тогда из тусовки «журналистов, пишущих об экономике» не оттоптался только ленивый. В первых рядах, разумеется – «гы, конгресс дураков!» – был изумительный говнюк Макс Кваша, недавно в очередной раз прославившийся. Как же, ведь мы обсуждаем Еффективный Економический Механизм, способный решить все и всяческие проблемы (вот только власти по косности своей не торопятся его развивать), а тут какие-то дилетанты (произносится с характерным придыханием) смеют лезть грязными лапами. То, что получилось в результате, привело меня к весьма полезному правилу: сколько раз увидишь Либерального Економического Журнализда (как вариант – Компетентого Експерта), столько раз и плюнь в его наглую самодовольную морду. Ибо он есть существо не только бесполезное, но и совершенно определённо вредное. Причём вредное именно по своему основному профилю, а не в каком-то другом качестве. Но в сторону личное.

Собственно, с жильём всё вышло ведь как. Они (либеральные идеологи круга ЦСР, експерты и идейно близкие к ним журнализды) тогда рассуждали следующим образом. Цены на жильё высокие из-за того, что рынок маленький и эксклюзивный – нет массового строительства. А массового строительства нет потому, что накопить с зарплаты на квартиру никто не умеет (хотя у многих зарплаты в принципе уже позволяют). А кредитов на приобретение недвижимости выдают мало и под высокий процент, ибо риски (рынок неразвитый, правовые механизмы хромают и всё такое). Ипотека в этой ситуации – чудесная панацея, разом избавляющая от всех бед. Банки, получая квартиры в залог, избавляются от критических рисков. Яхонтовый наш Средний Класс получает доступ на заветный рынок недвижимости, таковой становится наконец массовым, после чего туда приходит Невидимая Рука и насыщает рынок адекватным Спросу Предложением. Всё бурно растёт, цветёт и развивается; все щастливы.

А в действительности произошло вот что. К тому моменту, когда заработали механизмы массовой ипотеки, латентный спрос на жильё, по социологии, составлял порядка 77%. Т.е. из 5 семей 4 хотели (но не могли) купить новую квартиру. Разумеется, далеко не все из этих 77 перешли из зоны латентной в актуальную, но изрядная их часть это сделала. Объём же предложения, о ужас, остался фактически прежним. В результате всё произошло как в учебнике экономики для старших классов средней школы: неизменный объём предложения при резком росте спроса привёл к резкому росту цен. Что мы и наблюдаем вот уже два года с момента старта нацпроекта «Доступное жильё».

К чести нашего преемнега, он довольно-таки быстро сообразил, какую свинью ему подложили Греф с компанией. И уже начиная с первой половины 2006 года занимался главным образом не деньгами, а физическими объёмами строительства, которые надо было в этой ситуации быстро растить. Впрочем, никакого выдающегося успеха на этом направлении ему добиться не удалось: рост объёмов в целом по стране действительно есть, и значительный (стройка самая быстрорастущая отрасль в этом году), но погоды это не сделало: цены как росли, так и растут.

Причём, самое смешное, оказалось, что это по большому счёту всех устраивает.

Это устраивает самих строителей – отрасль стала сверхприбыльной. Это устраивает региональные власти: видимый индикатор роста благосостояния, рост значимости «землеотводов», рост коррупционного рынка (об этом ниже). Это устраивает банки – тут, думаю, понятно. Это устраивает владельцев существующих квартир – ведь следом за первичным рынком недвижимости растёт и вторичный. Это слегка напрягает, но по большому счёту устраивает и покупателей новых квартир – ведь они знают, что их новая недвижимость будет расти в цене; а что до дороговизны, так ведь на то и ипотека! Ведь парадокс в том, что хотя жильё и вздорожало, доступность его как таковая всё равно увеличилась – именно благодаря упрощению и массовизации процедуры получения ипотечного кредита. И т.д., и т.п.

Другое дело, что в долгосрочном плане это постоянное дорожание всё же плохо. Собственно, сегодняшняя ситуация с ипотекой в Штатах – ясный тому пример. Мы идём сейчас по той же дороге: фактически, покупаем жильё по завышенным, неадекватным ценам; и рано или поздно неизбежна крайне болезненная коррекция. Почему неадекватным – об этом тоже потом скажу.

Кроме собственно ножниц с ипотекой, на наш нынешний рост цен влияют несколько серьёзных факторов, которые я сейчас назову.

Первый и главный – это катастрофические темпы выбытия существующих фондов. Дома ветшают и приходят в аварийное состояние, и объёмы вводимых новых площадей не поспевают даже сейчас. Причина – аховое состояние всего жилищно-эксплуатационного комплекса. Про инфраструктурную часть – водо-, тепло- и электроснабжение даже не буду здесь подробно писать, хотя по каждой сфере вагон проблем, причём как общих, так и специфических по данной отрасли. Достаточно сказать про один только капремонт. Его у нас делать попросту перестали. Т.н. «амортизационные отчисления», на бумаге заложенные в квартплату, по факту рассчитываются чёрт-те как, нигде не собираются и не хранятся; реально же практически все деньги, собираемые (ещё ой какой кровью!) с людей, уходят на текущие эксплуатационные расходы: эксплуатация в целом тоже дорожает год от года, по той же системной причине (износ сетей и оборудования). В итоге дома, которые ещё могли бы прослужить лет 20-30, а то и много больше, переходят в разряд «ветхого и аварийного жилья» просто из-за того, что не был вовремя сделан капремонт. И если кто-то думает, что новое жильё исправит ситуацию, он ошибается: при неправильной или отсутствующей эксплуатации новое жильё будет ветшать точно так же, как и существующее. Сейчас в целом по стране у нас около 15% населения живут в «аварийном», и ещё около 35% — в том, что можно отнести к «ветхому». Почти полстраны! Другое дело, что этим цифрам тоже верить нельзя – т.к. как таковой методики определения «ветхости» нет, что нередко используется в недобросовестных целях.

Вторым по ранжиру я бы поставил тот факт, что вместо невидимой руки на строительном рынке у нас сплошь и рядом действует вполне себе видимая, известная как «волосатая лапа». Процедура выделения землеотводов, подготовка пятен под застройку – одна из наиболее коррупционных практически везде. Тендеры сплошь и рядом откровенно подставные. Тот же Великий Новгород, к примеру – когда копнули, обнаружилось: 80% земель под застройку горсовет отписал одной фирме (связанной с местными бандитами), ещё 20% — другой (связанной с экс-губернатором Прусаком). Остальные отдыхают. В других регионах отличие разве только в том, что у официального начальства всё же доляна несколько поболее.

Уплотняющая застройка в исторических центрах – вообще тяжёлый кошмар. В городе Томске, где в ушедшем году посадили мэра, изрядная часть деревянной застройки в центре попросту выжжена – и есть все основания полагать, что за поджигателями чаще всего стоят «инвесторы-забудовники», вдобавок непосредственно крышуемые местной властью. Но и там, где до «красного петуха» не доходит, всё равно места выбираются с нарушением массы норм, с игнором мнения уже живущих людей (новосибирский мэр Городецкий говорил мне прямым текстом – «а пусть потеснятся!») А также с полнейшим презрением к таким «мелочам», как пропускная способность коммунальных сетей – везде, где при СССР клали «с запасом», сейчас этот самый «запас» и выбирают по полной. В итоге нередко после ввода в эксплуатацию нового дома напор воды (или температура батарей) падает и в нём, и в находящихся поблизости старых домах – и иди ковыряй землю. Кто за это в конечном счёте платит? Счастливый обладатель квартиры в этом самом новом доме, купленной, ага, по ипотеке.

С новыми кварталами ситуация получше – но и это как посмотреть. Там, конечно, худо-бедно присутствует и планировка, и архитектурное решение – везде по-разному, но в целом по больнице нормально получается. Однако поселиться в новом квартале любого областного центра (не говоря уж о столицах) – это означает утром два часа пробки на выезде, а вечером – на въезде; ибо районированием нежилого сектора не занимается никто и никогда. В результате уже постфактум начальство начинает лихорадочно что-то соображать с транспортом, изыскивать ресурсы – нагрузка, как правило, опять же падает на девелоперов (т.е. опосредованно – опять же на покупателей новых квартир).

Причина №3. Нездоровье банковской и в целом финансовой системы. Недвижимость сегодня стала одним из наиболее распространённых способов прокрутки денег; в результате возник феномен пресловутых «финансово-строительных пирамид». Знаменитые «обманутые дольщики» — это ведь тоже не столько те, кто хотел купить квартиры, сколько те, кто вложил средства в расчёте на быстрый и большой процент. Не буду описывать детали («Звездой» и Талдомом я занимался подробно, об остальных много наслышан от коллег), но смысл в том, что это, как правило, кидалово людей, которые в общем осознанно шли на неслабый риск именно по этой причине. Но это к слову. Факт в том, что использование недвижимости для прокрутки денег тоже сильно влияет на конъюнктуру цен.

Причина №4, общеизвестная – себестоимость. В первую очередь стройматериалы. Цены на них в 2007-м росли совершенно немыслимыми скачками. Про цемент и фактическую монополизацию его производства на значительной территории страны все и так знают, но та же ерунда, правда с нюансами — и по кирпичу, и даже по песку со щебёнкой. И по оптовым поставкам ряда отделочных – тоже. Ессно, на себестоимости строительства всё это сильно сказывается.

Тут, правда, тоже не всегда всё «чисто». Скажем, ездили мы с комиссией ОП в Горный Алтай. Встреча с руководством региона – стандартная, отрепетированная до автоматизма песнь Лазаря (мы – бедный несчастный дотационный регион). Я ессно спрашивал в основном о нацпроектах. Тоже нытьё: строительство дорогое, собственных производств СМ нет, цемент и кирпич везём хорошо если из Барнаула, а то из Кемерова, цены растут, наши люди квартиры купить не могут, всё скупают новосибирцы, и ещё – далёкие, но ужасные «маасквичи» (регион-то курортный). А я до того месяцем ранее был в Хантах, в Нягани, смотрел там на ультрасовременный завод по производству клееного бруса – под большим впечатлением. Ессно, в Горноалтайске спрашиваю начальнегов: а у вас что, строят исключительно из бетона и кирпича? Конечно, говорят: не из брёвен же строить городские многоэтажки. Глаз с Чураковым и я на три голоса начинаем им объяснять, что, во-первых, современные стройматериалы на основе древесины – это тебе не «брёвна»; во-вторых, этажность выше трёх не уменьшает, а увеличивает эксплуатационные издержки; и в-третьих (и в главных), в регионе с такими феерическими лесными ресурсами строить массовое жильё из привозимых за тридевять земель кирпича и бетона – выбрасывать деньги на ветер.

Алтайские начальнеги смотрят на нас понятно какими глазами: «маасквичи, хуле». Во-первых, у них такая штука, как «индивидуальная деревянная застройка», вызывает буквально рефлекс: то, что у них на данный момент числится по этой статье – мало того что изрядная часть всего фонда, так ещё и наиболее геморройная, с которой и не знаешь подчас, что делать (приземистые сельские развалюхи, в которых доживают своё пенсионеры); и никакого другого деревянного жилья они и в глаза не видели. Во-вторых, работает тот самый фактор заинтересованности в росте цен: конечно же, крупный застройщик любому из них сват и кум. В-третьих (и в главных): команды не было; а без команды всё это – неведомо чьи «паньски вытребеньки». Приехали – и уехали; послушайте народных артистов, водочки отведайте… а нам тут жить, и будем жить, как жили.

…И если кто-то думает, что с тем же Медведевым в поездках по большому счёту как-то иначе, то этот кто-то ошибается. Масштаб другой; а по сути – всё точно так же.

Продолжение, понятное дело, следует…

Алексей Чадаев

Директор Института развития парламентаризма