Главная / Основной блог / Телеги / Итоги-жильё-продолжение.

Итоги-жильё-продолжение.

Следующая тема в разделе «себестоимость» — это семимильными шагами идущая по стране «московская модель» отношений с застройщиками. Инвестконтракты составляются таким образом, что на застройщиков ложится невероятная куча разной допнагрузки. Во-первых, часть новых квартир идёт в муниципальный социальный фонд – за это, понятное дело, платят те, кто покупают оставшиеся. Во-вторых, на застройщика кладут всё – от подвода инженерных коммуникаций до благоустройства прилегающих территорий; ессно, это тоже идёт в стоимость квартир.

Наконец, кадры. Борьба с нелегалами – украинцами, молдаванами, таджиками на стройке, и полурабским способом их эксплуатации – дело нужное и правильное; методы – ессно, сплошь и рядом административно-коррупционные (отстёгивание за закрытие глаз); результат – опять же рост себестоимости строительства. При этом внутри России квалифицированные строительные кадры уже сейчас в дефиците. И этот дефицит будет расти каждый год, т.к. система профильных среднеспециальных учебных заведений развалена, люди в строительные специальности идут плохо даже за высокие зарплаты, а спрос на такие кадры наоборот растёт с каждым годом по мере развития отрасли. В конечном итоге за это тоже платят покупатели новых квартир.

Как результат, имеем ситуацию, при которой недвижимость в Москве, Питере и крупных российских городах в ряде ниш уже сегодня соревнуется по цене с самыми дорогими городами Европы и США. И цены при этом будут расти и дальше – они, по вышеизложенным причинам, просто не могут не расти. Но при этом даже сегодняшний уровень цен – неадекватен; вся эта недвижимость откровенно переоценена. И вот почему.

Первое. Главная заповедь риэлтора: три самых важных фактора, определяющих цену на недвижимость – это, как известно, location, location and location. Меряется это по таким вещам, как экология, транспортная доступность, коммуникации, инфраструктура жизни и т.д., вплоть до вида из окна. Экология в тех местах, где сейчас находится бОльшая часть существующих квартир и строятся новые, ухудшается с каждым годом (автомобили, производства, вода и т.д.). Транспорт – тем более: ВСЕ российские города с населением более полумиллиона стремительно идут к транспортному коллапсу. Наземный общественный транспорт умирает весь, метро, где оно есть, работает с перегрузкой и отстаёт по скорости развития хронически, нового ничего за последние десятилетия придумать не удалось (надземные штуковины вроде ВДНХ-шного монорельса, судя по всему, себя не оправдывают). Инфраструктура: лучше ситуация за последние годы стала только в плане магазинов товаров повседневного спроса. Всё остальное – поликлиники, детсады, школы, аптеки, спортивно-оздоровительные центры, гаражные комплексы и т.д. – в хроническом дефиците, и этот дефицит растёт. Коммуникации – тоже хуже год от года: по водопроводу и канализации ветшание сетей опережает темпы их замены (т.е. вода становится всё хуже, трубы рвёт всё чаще, очистка сточных вод не рассчитана на изменившуюся структуру загрязнений), теплоснабжение (централизованное, каким оно нам досталось от советской системы) неэффективно, обогревает галактику (штатные потери тепла в теплосетях даже при соблюдении всех норм – а где такое когда видано? – 40%) и не справляется с быстрым увеличением числа отпаливаемых площадей; электросети рассчитаны на совсем другие нормы энергопотребления и тоже работают на «чагинском» пределе, причём летом всё ещё хуже, чем зимой. Газоснабжение: абонентов всё больше, а газа в сетях общего пользования всё меньше. Давление падает, обязательства по газификации не выполняются или динамятся, цены на обслуживание растут, качество последнего – падает. Продолжать можно ещё долго.

Наконец, ещё одна вещь. бОльшая часть существующей и возводимой сейчас недвижимости – это устаревшие типы материалов, неадекватная «завтрашним» потребностям планировка, нулевая архитектурная ценность, крайне низкая износостойкость, дороговизна и неудобство в эксплуатации. Применительно к новому, нетиповому жилью – это ещё и злостное нарушение в сторону «экономии» кучи нормативов (от глубины залегания фундаментов до марок цемента и сечения арматуры), т.е. в перспективе – ускоренное старение и разрушение этих построек. Иными словами, через 20-30 лет всё это будет восприниматься примерно так же, как сейчас воспринимаются двухкомнатные квартиры в хрущёвских пятиэтажках без лифта, с кухней 6 метров: как «объекты, подлежащие сносу». В то время как один из главных факторов, делающих недвижимость дорогой – это гипотеза о том, что через 20 лет цена на неё в худшем случае не изменится, а в лучшем — только вырастет. О 90% сегодняшней недвижимости – в т.ч. «элитной» и «бизнес-класса» — этого сказать нельзя.

Не могу не сказать про страсть к высокой этажности. Это ещё одна ошибка (вместе с централизованным теплоснабжением), унаследованная нами от советского жилкомплекса. Считалось, что большой многоквартирный дом – это существенная экономия эксплуатационных издержек по сравнению, скажем, с индивидуальной малоэтажной застройкой. На деле оказалось, что это не так. Во-первых, стоимость любых ремонтных работ на высоте резко возрастает. Во-вторых, большая этажность – это более высокие требования по давлению в водопроводных и теплосетях; а значит – мощные насосы, а значит – рост расхода электроэнергии. В-третьих, лифты – крайне сложная и дорогая в эксплуатации штука; в итоге сейчас во всех городах с «брежневской» застройкой лифтовое хозяйство в крайне плохом состоянии.

Ессно, одноэтажная застройка – это тоже издержки. Это большее плечо для трубопроводных сетей, это несколько бОльший расход тепла и т.д. Но это компенсируется тем, что тепло производится на месте (нет потерь при транспортировке), бОльшую часть мелкого текущего ремонта домовладельцы осуществляют сами за свои и т.п. Наиболее острые темы в малоэтажке и одноэтажке – это канализация и вывоз мусора; не буду об этом подробно.

Суть в том, что наиболее экономичным в современных условиях является не вывод в высоту, а плотная двух-трёхэтажная таунхаусная застройка – достаточно компактная, без лифтов, без большой высотности, но и без разбросанности по пространству. Но такого типа застройки в массовом эконом-классе сейчас попросту нет, и не будет – соответствующих пятен под такого типа застройку в необходимом количестве в ближайшие годы просто не предусмотрено никакими планами и проектами.

Пора уже подходить к разделу «Выводы». Итак, выводы.

Первое и главное. В жилищной политике необходимо срочно менять целеполагание. Установка на повышение «доступности» жилья сегодня начинает работать не на улучшение, а на ухудшение ситуации, причём в долгосрочной перспективе. Нужны другие целевые ориентиры.

— новая транспортная политика. Нужно всерьёз заниматься адаптацией наших городов к радикально изменившемуся транспортному балансу; в первую очередь – к массовой автомобилизации. Пересмотреть бОльшую часть норм, плясавших в своё время от цифры в 6 автомобилей на 100 человек. Нужна много более развитая и удобная, но при этом и дорогая инфраструктура для индивидуальных автомобилей – от сетей платных подземных парковок в центрах городов до оплаты въезда в перегруженные зоны в соответствующие дни и часы; одновременно – новая внеасфальтовая сеть общественного транспорта, куда надо, во-первых, рублём, а во-вторых – приемлемым уровнем комфорта – загнать всех тех, кто сейчас стоит в многочасовых «пиковых» пробках на дешёвых кредитных авто.

— новая градостроительная политика. Большинству крупных городов необходимо перерайонирование, вынос производственных и офисных площадей из существующих центров и разнесение их по периферии, с одновременным подводом туда транспортных коммуникаций из жилых районов. Нужно серьёзно усиливать институт генплана, ныне фактически номинальный.

— новый жилищно-эксплуатационный комплекс. Реформа с заменой «ЖЭКа» на связку ТСЖ-управляющая компания – это только реформа отношений собственности, но, как показала практика (новосибирская та же), на характер эксплуатации она не очень-то влияет. Нужен фонд капремонта, как институт; нужна технологическая модернизация системы текущей эксплуатации зданий.

— новая политика в сфере ЖКХ. Строить новые очистные сооружения водопровода и канализации, коллекторные сети и насосные станции, в расчёте на реальный современный уровень водопотребления. Отделить наконец питьевой водопровод от технического: ситуация, при которой мы питьевой водой стираем бельё и смываем дерьмо в унитаз, при том, что из-за роста загрязнений и дефицита воды приходится почти везде её брать уже со второго горизонта (400 метров) – недопустимое расточительство. Свернуть советский идиотизм «теплоцентралей», перестать обогревать стратосферу – вода и для отопления, и для горячего водопровода должна нагреваться как можно ближе к точке потребления. Добиться раздельного мусоросбора; отделить пищевые отходы от прочих хозбытовых. И т.д., и т.п.

— новые приоритеты в строительной сфере. Надо найти силы преодолеть сопротивление крупных девелоперов и начальнегов, чтобы сдвинуть баланс от крупнопанельной, монолитной и кирпичной застройки в сторону мало- и среднеэтажной, с использованием других материалов. Надо больше строить из дерева: оно куда более экологично, требует куда меньше энергии на обогрев и у нас в стране его много. Его недостатки – относительная недолговечность, пожароопасность, деформация, низкая ремонтопригодность – преодолеваются современными методами обработки. При этом радикально ужесточить требования к крупным застройщикам; свернуть идиотизм «уплотняющей застройки» в сложившихся микрорайонах, а там, где они строят, ввести их в рамки по этажности, инсоляции, прилегающим территориям и т.д.; ужесточить и опубличить процедуру подписания инвестиционных контрактов на застройку; заставить их строить по СНиПам.

— наконец, last but not least – новая политика «доступности» жилья. Сдвинуть баланс в сторону от ипотеки к социальному найму; создать в городах достаточную ёмкость сдаваемого в аренду муниципального жилья. Одновременно запустить накопительные программы для молодых семей, смысл которых в том, чтобы люди, снимающие с дисконтом социальное жильё, одновременно благодаря этому дисконту могли копить на собственное, приобретаемое в будущем. Это даст повышение мобильности трудовых ресурсов (поехал за деньгами в другой город – сдал ключи здесь, взял там: цена не изменилась, порядок отношений тоже), появление столь любимых экономикой «длинных денег» в финансовой системе, радикально изменит структуру предложения на всём первичном рынке недвижимости (в сторону качества), и одновременно оптимизирует конъюнктуру цен.

Вот как-то так, да.

Алексей Чадаев

Директор Института развития парламентаризма