Главная / Внешние публикации / Конец лужковской пирамиды

Конец лужковской пирамиды

Обрушившись, она может придавить Москву

Цены на квартиры в Москве наконец встали. После того, как доросли почти до тысячи у.е. за квадратный метр ­­– в подлежащей выселению хрущобе близ МКАД. Дальше просто некуда. То, что творится с московским рынком недвижимости сегодня, иначе как катастрофой не назовёшь. Чем выше поднимается планка цен, тем больше сокращается спрос – меньше людей, реально способных купить жильё. И тем больше строится новых домов. В итоге количество непроданного фонда жилья всех категорий бьёт все рекорды. Авторам учебников по экономике от этого зрелища впору идти топиться в пруду: ни по каким рыночным законам так не бывает. Предложение растёт, спрос падает, объёмы продаж сокращаются, а цены увеличиваются вдвое. Но здесь дело не только и не столько в «невидимой руке» Адама Смита. Точнее, «невидимых рук» больше, чем одна.

…Когда рушится что-то, казавшееся вечным, неизменным и несокрушимым, становится страшно. Даже если это истукан, которому приносили в жертву младенцев, но который при этом испокон веков стоял на одном и том же месте. Сегодня на наших глазах рушится московская система, созданная в девяностые Лужковым и бывшая, как ни крути, одним из главных островков своеобразной «стабильности» в меняющейся стране.

Шанцев валит Ресина. Евтушенков идёт в мэры «при живом», готовя кампанию в стиле Кириенко-99. Толкачёв собирает деньги к выборам, задирая в пять раз аренду в городе. Лужков раз в неделю грозит кому-нибудь из замов отставкой, но уже никому не страшно: понятно, что никто из них на самом деле несменяем, т.к. каждый – хозяин маленькой автономной империи.

Московский строительный комплекс – это основа экономического благосостояния лужковской системы. И этот комплекс уже долгое время работает по закону финансовой пирамиды, как МММ. Чем больше строится, тем больше нужно строить, чтобы окупить издержки – номинальные и реальные. Любое замедление темпов строительства в городе моментально делает систему убыточной для себя: то, что произошло полтора-два года назад. Поэтому строятся «Москва-сити», мосты из ниоткуда в никуда, поэтому разбирают и снова собирают гостиницу «Москва», поэтому сносят одну гостиницу «Интурист» и строят на её месте другую… Всё это – главным образом за счёт доходов от реализации коммерческой недвижимости, построенной мэрией. Понятно, что финансово-строительные пирамиды рано или поздно обречены рассыпаться. Два года назад эта критическая точка почти наступила – когда обнаружилась многомиллиардная дыра московского бюджета. Однако выручил рынок жилья, внезапно начавший выкидывать коленца.

В чём причины роста цен на жильё – как «элитное», так и самое дешёвое? Одна из главных причин – это транспортный коллапс города. Город, оказывается, не может далее расти вширь, так как транспорт не справляется с пассажиропотоком. Многочасовые «пиковые» пробки сделали невозможным проезд наземного транспорта в центр – а метро все эти годы практически не строилось. Поэтому спрос на рынке жилья стал узколокальным: людям нужны квартиры недалеко от работы, чтобы было возможным туда добраться. Фактически, единого рынка жилья в столице уже нет: есть много маленьких рынков.

В этой ситуации власти города пошли на то, чтобы ещё более уплотнять жилую застройку. На месте парков, скверов, исторической застройки, площадей, бульваров и улиц начали строиться новые дома так называемой «точечной застройки» – естественно, «элитные», с дорогими квартирами. Запредельные цены на это, с позволения сказать, «элитное» жильё подхлестнули и вторичный рынок – он тоже начал расти, и главная причина его роста – сокращение предложений. Раньше люди продавали квартиры, главным образом, для того, чтобы переселиться в другой район – получше или наоборот похуже, смотря по достатку. Сегодня это практически невозможно: и из-за транспорта, и из-за цен. Плотность жилой застройки в сегодняшней Москве – почти как в Шанхае; но в ближайшие пять лет она планово увеличится ещё на 70%. Неудивительно после этого, что в отчётах, сделанных по заказу московской мэрии(!), сообщается, что за период с 1987 года средняя продолжительность жизни москвичей сократилась на 10 лет. Город, в котором мы живём, перестал быть приспособленным для жизни.

Бурный рост количества личных автомобилей был именно реакцией на убожество системы общественного транспорта – она попросту не справлялась (мы все хорошо помним штурмы автобусов в спальных районах). Но личные автомобили, используемые для ежедневного проезда на работу, лишь усугубили ситуацию. Их негде парковать – ни дома, ни возле места работы, и они паркуются прямо на улицах, в разы сужая площадь проезжей части и тем самым создавая всё больше пробок. Но паркинги в Москве тоже не строились – не строятся они и сейчас. Вместо них строятся торговые центры и новые жилые дома в старых районах.

Но рынок недвижимости – не резиновый. В докладах аналитиков уже сегодня сквозит растерянность: либо цены начнут падать, либо рынок сожмётся. И в том и в другом случаях дальнейшее строительство станет невозможным. А значит, всей пирамиде наступит конец.

Система городского хозяйствования Москвы выстраивалась и функционировала исходя из принципа «после нас хоть потоп», однако потоп случился раньше. Причем не из-за кризиса или какого другого катаклизма, а совсем наоборот. Лужковская система не выдержала именно нормальной жизни, она оказалась к ней не готова и не приспособлена. Но остановить свое крушение эта система, существовавшая как вещь в себе и для себя, не в состоянии. Остановить крушение можно только извне. И делать это нужно уже сейчас, пока не пройдена критическая точка.

Справка publications:

Когда в Москве впервые стала возможной свободная продажа жилья и появился первичный рынок недвижимости, он характеризовался высокими, постоянно растущими ценами при ограниченном предложении, намного перекрывавшемся спросом. Однако по мере того, как доля нового вводимого в эксплуатацию коммерческого жилья увеличивалась (пропорционально уменьшению доли муниципального), цены постепенно, начиная с 1996 года, начали снижаться. Дефолт 1998 года резко обрушил их на 30-40%, в результате чего возник бум на рынке, объёмы которого значительно выросли. Тем временем цены продолжали снижаться в связи с увеличением предложения нового жилья. Однако в 2000 году рынок стабилизировался, а в 2001 начался сильный рост цен. К концу 2002 года цены на новое жильё выросли по сравнению с началом 2000 почти в полтора раза (а не на четверть, как пишут в РГР). Вслед за первичным рынком вырос и вторичный.

886

 

Публикации на эту тему:

«Особенностью жилищного процесса в Москве является установка на минимизацию строительства из бюджетных средств, чем правительство Москвы чрезвычайно гордится. В действительности это означает, что стоимость «бесплатного» жилья ложится на стоимость жилья, продаваемого по коммерческим ценам, чем наполовину или более объясняется феномен дороговизны жилищ в Москве по сравнению с крупнейшими городами (в среднем в два раза дороже, чем в Петербурге)».

Москва: тенденции 90-х и альтернативные пути развития. Доклад экспертной группы «Московской Альтернативы.»

«В начале года резко подорожало самое дешевое жилье, следом стали дорожать квартиры более высокого класса. Второй скачок цен произошел в середине лета. Росли цены на новые дома «точечной застройки» и дорогие квартиры в престижных районах на вторичном рынке, на аренду жилых и нежилых помещений, загородную недвижимость».

«2002 год рынок недвижимости: итоги и прогнозы»

«По словам московских риэлтеров, на столичном рынке недвижимости продолжается бум, начавшийся в нынешнем году в не совсем обычное время — летом. Цены на квартиры в Москве растут. Темпы удорожания оцениваются по-разному, но большинство специалистов столичных агентств недвижимости называют цифры 2,5-5% в месяц».

«Недвижимость растёт и будет расти в цене», RBC

«Прошедший год заметно отличался от предыдущих своими тенденциями, несколько удивив аналитиков, рассчитывавших на снижение цен и чуть ли не кризис перепроизводства. Общее состояние рынка можно, скорее, назвать уверенным, но медленным ростом. Хотя объёмы ввода нового жилья впечатляют. Как в лучшие советские времена, строители не только выполняют, но и перевыполняют плановые задания».

http://www.gazeta.ru/realty/11520.shtml

Источник: http://www.publications.ru/opinions/132127/

Алексей Чадаев

Директор Института развития парламентаризма. Старший преподаватель кафедры территориального развития, факультет госуправления РАНХиГС. Кандидат культурологии.