Алексей Чадаев Наблюдения, замечания и предложения
Был сегодня на градостроительной секции форума в Мособласти. Делал там основной доклад про градостроительную политику в большом московском регионе. Само выступление — чуть позже, пока ряд замечаний.
1. Решимость воробьевской команды накануне выборов ввязаться в драку с крупными застройщиками, работающими в области, вызывает смешанные чувства. Обошлись с ними достаточно жестко. На секции были представители Су-155 и Мортона — одного ведущий оборвал в середине выступления, по сути обвинив во вранье, другому вообще не дал слова. Разумеется, они стерпят — в конце концов, путинское «ручку верните» тоже звучало публично достаточно жестко, на грани грубости; однако по факту в Пикалево Дерипаска получил наилучший для себя сценарий — из возможных. Не исключено, что киты девелопмента именно на это и рассчитывают — что перед выборами их ритуально выпорют при активном и громком содействии «гражданского общества», а потом они передоговорятся и потихоньку все вернется на круги, потому что — ну а куда деваться? Типа, миллионы квадратных метров ежегодно вводимого жилья просто так в помойку не выкинешь.
Тем более что сам Воробьев уже озвучил позицию: строить будем, но отныне не так, как раньше. Пока разговор идет про то, «как нельзя». Почти без перехода в режим «а как надо?». Но большие — те же СУ с Мортоном и остальные — строят только так, как могут, иначе они просто нерентабельны (из-за специфики их технологической и бизнес-модели). А значит, грядет передел рынка и появление на месте нынешних «застройщиков» полноценных девелоперских структур. Но только в случае, если — и когда — будут сформированы новые правила. Которых пока нет.
2. Тезис «строить все равно будем» оставляет лазейку — шанс или надежду на то, что шумихой дело и кончится. Более жестко прозвучал бы тезис «строить жилье не будем вообще» — например, до тех пор, пока не создадим достаточного количества рабочих мест для тех, кто уже живет в регионе (и каждый день ездит на работу в Москву). Но губернатор так сказать не мог — ровно потому, что, как ответственный человек, он понимает, что чем тяжелее «локомотив» и разогнанный им поезд, тем длиннее тормозной путь. И к локомотивам экономики это относится даже в большей мере, чем к составам на железной дороге. Строители сегодня, именно такие, какие есть — крупнейшие налогоплательщики и работодатели в регионе, гигантский производственный комплекс; остановишь его — получай дыру в бюджете и десятки, если не сотни тысяч новых безработных. И для капитала, и для производственных мощностей, и для людей, занятых в отрасли, нужно создать новое пространство деятельности, куда это может перетечь. И тогда да, можно «тормозить».
Но вообще-то выгода от этих их налогов — сплошная иллюзия. На рубль налоговых доходов, которые получает бюджет от строителей нового жилья, приходится от полутора до двух рублей новых бюджетных затрат — на обеспечение транспортной, коммунальной, социальной и т.д. инфраструктуры для постоянно растущей армии «новоселов». Именно поэтому Мособласть оказывается хронически убыточна и недоинвестирована — ее полутриллионного бюджета не хватает даже для обеспечения текущих потребностей, не говоря уже о перспективном развитии.
3. На застройщиков вполне ожидаемо спустили всех собак — и, в общем-то, поделом: то, во что они превратили 10-километровый пояс вокруг МКАДа, больше всего похоже на бразильские фавеллы или на кварталы социального жилья для негров, которых американцы понастроили в 50-е — а в 70-е вынуждены были взрывать. Или на превратившийся в криминальную клоаку гонконгский Walled City, который был взорван сразу, едва лишь Гонконг опять юридически стал Китаем. Попомните мои слова — в Балашихе, Красногорске, Химках, Мытищах etc. тоже через какое-то время придется взрывать.
Однако важно понимать: в конечном счете основная системная причина подмосковной градостроительной катастрофы — вовсе не застройщики. Они всего лишь удачливые дельцы, сумевшие воспользоваться разрухой в госуправлении и извлечь из нее сверхприбыли. Реквизицией которых сегодня занимаются уже не наши власти, а доблестные бундесы в кипрских «трапезах».
Почему кот лижет яйца? — потому, что может. Что не запрещено — то разрешено. Даже там, где они явно нарушали законы, за это не воспоследовало вовремя никаких санкций. Таким образом, реальная причина — отсутствие внятных правил и слабый контроль за выполнением тех немногих, которые все-таки были. А значит, одной лишь поркой застройщиков проблему не решишь. Необходимо создать систему — набор правил и работоспособные механизмы контроля их соблюдения.
4. Поясню на примере. Уровень фактической автомобилизации населения в московском регионе приближается сегодня к показателю 1 автомобиль на семью. При этом норматив по числу машиномест по факту везде остался советским — что-то в районе 13 автомобилей на 100 человек. Неудивительно, что при фактической средней плотности заселения в 600-700 человек на гектар все пространство вокруг домов превращается в одну бесконечную автопарковку — прощайте, дворы, детские площадки, зоны отдыха и т.д.
Однако любой риэлтор скажет вам: если у покупателя есть выбор — однокомнатная квартира с гарантированным машиноместом или двухкомнатная без оного — он всегда предпочтет второе. А значит, тот застройщик, который честно попытается предусмотреть в своем проекте нужные 40-50 машиномест на 100 человек, проиграет рынок более «прагматичным» конкурентам. Точно так же проиграет и тот глава муниципалитета, который выставит застройщику подобные жесткие условия: застройщик просто уйдет в соседний район, где начальство сговорчивей.
А значит, подобные нормы должны вводиться — и жестко контролироваться — только на уровне региона в целом. Безотносительно к тому, что по этому поводу скажет «невидимая рука рынка».
5. Губернатор Воробьев недавно проводил встречу с инвесторами, всячески призывая их вкладываться в свой регион. Вдоль МКАДа висят плакаты с призывами инвестировать в Мособласть. На встрече были тузы крупных компаний, мультимиллионеры и миллиардеры, наши и импортные.
Но ирония в том, что Мособласть, как регион-лидер по объемам ежегодно вводимого в эксплуатацию жилья, и так УЖЕ обладает твердым первым местом по количеству вкладывающихся в нее «инвесторов». В том извращенном смысле, в котором это слово используется применительно к строительству жилья. На рынке недвижимости словом «инвестор» обозначаются люди, которые приобретают жилье у застройщиков «на котловане» с тем расчетом, чтобы продать его по премиальной цене в момент, когда дом уже вводится в эксплуатацию. Сегодня это наиболее выгодная и вместе с тем относительно надежная схема финансовых вложений уровня от одного-полутора до нескольких десятков миллионов рублей. И в нее с удовольствием идут десятки и сотни тысяч людей.
Застройщикам это выгодно по многим причинам. Во-первых, старт продаж «на котловане» позволяет отбить себестоимость строительства еще до его начала — и, соответственно, строить уже за чужие деньги. Во-вторых, продав значительную часть площадей еще до начала строительства, ты имеешь полное право объявить — мол, осталось всего несколько квартир — и продавать оставшееся уже по премиальной, заведомо завышенной цене, снимая сверхприбыли. Тут главная хитрость в том, как одновременно с этим ограничить продажи «инвесторских» квартир на вторичном рынке, чтобы они не обвалили раньше времени твои «премиальные» продажи. Для этого крупные застройщики используют довольно гнусные схемы, на грани, а часто и за гранью закона. Продают не сами квартиры, а «векселя», «доли» и т.п.
Наиболее отвязные просто смываются с полузавершенной стройки, порождая орды т.н. «обманутых дольщиков». Большая часть из которых — прямо из анекдота: «слышь, братан, чо мы все «лохи» да «лохи»; надо говорить — «инвесторы». Означенные «инвесторы», оказавшись в такой ситуации, вопиют к государству, которое, поупиравшись, в итоге принимается спасать бедолаг за счет бюджета — то есть за счет налогоплательщиков. Вся эта схема — уже прямой криминал, вдвойне изощренный в том отношении, что при грамотной организации «процесса» можно провернуть всю «схему», ни в одном месте формально не нарушив закон. И потом спокойно, несуетно вкладываться уже в собственную недвижимость где-нибудь на Лазурном берегу.
Одними запретительными мерами сделать с этой ситуацией ничего нельзя. Поскольку ее главный «движок» — наличие у населения значительной массы сравнительно небольших капиталов, ищущих и не находящих себе оборота. Речь идет о суммах, по валовому объему вполне сопоставимых с тем, в чем сегодня так нуждается Мособласть для развития основной инфраструктуры — транспортно-логистической, производственной, коммунальной и т.п. Но власть до сих пор не умеет работать с этим типом капиталов — ей удобнее и привычнее выстраивать прямые отношения с сомасштабными ей структурами, как крупные компании или банки. Хотя инвестиции вообще-то — вот они, в буквальном смысле под ногами.
Суметь привлечь эти деньги, предложив людям пусть несколько менее доходные, но при этом более надежные и удобные инструменты инвестирования — вот самая интересная, творческая задача, которую могли бы себе поставить крупные регионы масштаба Мособласти. Люди привыкли вкладываться в строительство — но кто и где сказал, что это должно быть обязательно строительство жилья? Ту же химкинскую трассу совсем не обязательно было строить на деньги Ротенбергов и присущих им французских партнеров; вполне можно было бы дать заработать на этом тем, кто сегодня пополняет армию «обманутых дольщиков».
Тогда, среди прочего, это решило бы и политические проблемы — скажем, против Чириковой вышли бы не ЧОПовцы с дубьем, а легионы пергидрольных дамочек из числа атакующих сегодня власть на митингах «дольщиков». И еще неизвестно, кто бы из них кого переорал.
6. К сожалению, все эти «площадки для диалога» с участием «общественных активистов» часто страдают неконструктивностью и сотрясением воздуха. Это тоже важно и нужно — люди хотят и должны быть услышанными; но это не имеет никакого отношения к спокойному, взвешенному, экспертному обсуждению заявленных проблем. Попытка использовать «общественность» в качестве добровольной народной дружины для контроля над зарвавшимися ловцами сверхприбылей заслуживает всяческого уважения, но в отсутствие четких правил это превращается в бесконечный сиквел советского фильма «Гараж». А такие правила создаются скорее в экспертном, чем в «активистском» диалоге. И для этого нужны совсем другие форматы.
7. Отрезав кусок т.н. «Новой Москвы» на юго-западе, власти неожиданно для себя получили не «расширение Москвы», а как бы «два Подмосковья» — «собянинское» и «воробьевское». Сейчас между ними на наших глазах разворачивается своеобразная конкуренция — которая из управленческих систем окажется эффективнее в решении абсолютно однотипных, в силу схожести территории, задач. «Собянинское» (капковское, хуснуллинское etc.) Подмосковье сделало ставку на привлечение целого кагала «ученых немцев», довершив это дело призванием на службу авторов «Большого Парижа» и назначением 28-летней экспатки-вундеркинда Нигматуллиной на место главы НИИ Генплана.
Вызов для Воробьева и его команды — есть ли что ответить на это собственно российскими силами; иначе говоря, хватит ли у нас собственных «платонов и невтонов» для того, чтобы предложить какое-то более изящное решение, нежели простое «Ctrl-C/Ctrl-V» с иноземных оригиналов.
На невтонов нынче, вопреки басням про неистощимое изобилие талантов в отечестве, откровенный неурожай. Главный областной архитектор Фролов, также выступивший на секции, сыграл на «бис» лекцию о жизни на Марсе из фильма «Карнавал». Самопальные «урбанисты» канючили про велодорожки — что, учитывая многометровые сугробы за окном, звучало почти издевательством. Но я, честно говоря, все-таки не верю, что все потеряно.
——-
Воробьев и его команда вскрыли многолетний гнойник — рано или поздно это надо было сделать. Вопрос теперь в том, как подобрать правильную терапию.
