Назад к недвижимости

Начинаю набрасывать тезисы к круглому столу про недвижимость.

Риск коллапса в отрасли – огромный. Правда в том, что финансовый кризис лишь выступил катализатором уже существующих там проблем. О них я подробно писал в разборе судьбы нацпроекта «Доступное жильё», но сейчас — несколько новых важных вещей.

Письмо Полонского сработало, как прорвавшийся прыщ. Все, кто что имел сказать в блогосфере – сказали. Образ застройщика, уродующего наши города, разрушающего складывавшийся подчас столетиями городской ландшафт и превращающего его в набор «деловых центров» в стиле «сераль» – это уже константа массового сознания. Я, как потомственный обитатель исторического центра Москвы, воспринимаю их почти как своих биологических врагов. Но.

Но на самом деле уплотняющая застройка – это лишь последствие проблемы, а не сама проблема.

Корень проблемы – в несоответствии исторически сложившейся городской инфраструктуры современному укладу жизни. Наши города – это результат градостроительного планирования доиндустриальной и индустриальной эпохи, исходившего из определённых нормативов (от числа автомобилей на душу населения до времени начала и окончания рабочего дня), которое сегодня уже ничему не соответствует. Жизнь изменилась слишком быстро и слишком сильно, причём в нашем с вами случае – за последние 15 лет.

По-хорошему, за это время мы должны были успеть вынести жилые зоны в пригороды, создать новые разветвлённые дорожные сети и системы общественного транспорта, радикально модернизировать существующую городскую инфраструктуру. Это очень и очень дорого – много дороже, чем настроить где попало многоэтажных бетонных коробок, посадив их на старые инженерные сети (благо те закладывались при советах с хорошим запасом прочности).

Сегодня мы уже не можем этого сделать. Сегодня время, когда надо было заниматься перспективным градостроительным планированием, упущено. В большинстве наших городов нет и невозможно выделить зоны промышленной, офисной, жилой многоэтажной и малоэтажной застройки – везде всё вперемешку. Плюс к этому – массовая автомобилизация, результат которой — деградация наземного общественного транспорта, транспортный коллапс, резкое падение качества жизни в крупных городах.

А что происходит в ситуации, когда ниоткуда никуда невозможно доехать? Понятно: резко растёт стоимость каждого квадратного метра земли, находящейся в местах интенсивной городской жизни, или в непосредственной близости от таких мест. Как результат – до небес взлетают прибыли от застройки таких мест.

Собственно, небоскрёбы-то в Штатах возникли не из-за гигантомании строителей. А именно из-за чудовищной дороговизны площадей под застройку в центрах деловой жизни, и, как результат – прямой зависимости прибылей застройщиков от количества проданных квадратных метров недвижимости в расчёте на метр застроенной земли. Это у нас только небоскрёбы строят «чтоб было как у них», без каких-либо собственно экономических резонов – ну да это ж мы…

Резюмируя: застройщики-уплотнители, конечно, сплошь и рядом варвары и хищники. Но это и называется «волки – санитары леса». То есть бороться надо не с «уплотняющей застройкой» как таковой, а за разворот вектора массового строительства в сторону освоения новых территорий и развития коммуникаций между «старыми» и «новыми» городами. От строительства новых домов надо переходить к строительству новых городов. И модернизации коммуникаций городах уже существующих, к развитию и обновлению транспортной сети.

Кризис – хорошее время подвести черту под эпохой «дикой» застройки –ПИФов, сверхприбылей, откатов за землеотводы и т.п. Мой ответ на письмо Полонского – такой. Если вы, застройщики, действительно хотите помощи общества в восстановлении вашей рушащейся отрасли, то должны понимать, что в том виде, как была, она уже не восстановится никогда. И не должна быть восстановлена. Застройщик должен научиться работать вдолгую, согласовывать свои бизнес-интересы с интересами развития территорий, мыслить не метрами на продажу, а создаваемой или изменяемой им городской средой, качеством жизни в этой среде. На таких условиях сотрудничество возможно. На любых других – «туда вам и дорога».